锦州亿隆置业有限公司：（纳税人识别号：91210700696185620X）
我局（所）于 2024 年 7 月 15 日至 2025 年 8 月 13 日对你（单位）（地址：锦州市高新技术开发区雨露街创业服务中心万米厂房３０４号）2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：
一、 违法事实
（一）违法事实及证据
1.违法事实
经查，2014 年 1 月 22 日，你单位与北车（天津）投资有限公司（以下简称北车公司）签订《融资租赁合同》及《补充协议书》，约定你单位将位于辽宁省锦州市太和区市府路亿隆国际 11号楼的房屋所有权转让给北车公司，北车公司向你单位支付购买价款 3 亿元，同时你单位继续占有该租赁物，并向北车公司支付租金及其他应付款项。起租日为 2014 年 7 月 24 日，租赁期限 72个月，还租期共计 33 期。租金总额 433，487，593.11 元。每三个月期末等额本息支付，每期租金金额为 13，135，987.67 元。
2014 年 1 月 24 日、2014 年 2 月 8 日，北车公司分别向你单位支付款项 7000 万元、2.3 亿元。
2014 年 12 月至 2016 年 12 月，你单位依约向北车公司支付了租前息及第一期租金，自第二期开始一直拖欠租金。
后中国南车投资租赁有限公司（以下简称南车公司）吸收合并北车公司，北车公司注销。2017 年 6 月 28 日，南车公司申请将公司名称变更为中车公司。
因你单位违反合同约定，未按时支付租金，中车公司向天津 市高级人民法院提起诉讼，要求你单位承担违约责任。天津市高级人民法院 2016 年 8 月 6 日立案，2018 年 5 月 29 日开庭审理，
2018 年 8 月 13 日作出（2016）津民初 52 号判决如下：1.亿隆公司偿还中车公司到期未付款项 275，455，741.07 元并支付违约金；2.亿隆公司偿还中车公司剩余本金 115，977，129.93 元并支付自 2018 年 5 月 29 日至实际给付之日止的利息（利息计算方法：以 115，977，129.93 元为基数，按照年 14%标准计算）。
你单位未履行上述判决，天津市第三中级人民法院查封了你单位名下坐落在锦州市太和区中央南街亿隆国际 8 号楼、9 号楼共计 59 套公寓房地产，11 号楼共计 1169 套商铺房地产，并委托评估机构对上述房地产进行评估。后经中车同意进行拍卖，经过第一次拍卖、第二次拍卖，均因无人竞买流拍。中车公司同意将上述房地产以二次流拍价格以物抵债，不再变卖。
2022 年 3 月 29 日，天津市第三中级人民法院作出（2021）津 03 执恢 10 号执行裁定书，裁定如下：1.解除对被执行人亿隆公司名下坐落在锦州市太和区中央南街亿隆国际8 号楼第49、56、57、62、63、64、70、76、77、78、84、90、92、112、126、140、147、148、154、161、168、175、182、188、189、190、196号公寓房地产，9 号楼第 1、7、10、11、12、13、21、22、27、 28、36、41、49、55、70、77、83、111、112、126、143、170、181、225、226、227、228、229、230、231、232、233 号公寓房地产，坐落在锦州市市府路亿隆国际 11 号楼共计 1169 套商铺 房地产的查封措施；2.将亿隆公司名下坐落在锦州市太和区中央南街亿隆国际 8 号楼第 49、56、57、62、63、64、70、76、77、 78、84、90、92、112、126、140、147、148、154、161、168、175、182、188、189、190、196 号公寓房地产，9 号楼第 1、7、10、11、12、13、21、22、27、28、36、41、49、55、70、77、83、111、112、126、143、170、181、225、226、227、228、229、230、231、232、233 号公寓房地产作价 20，950，776.00 元；坐落在锦州市市府路亿隆国际11 号楼共计1169 套商铺房地产作价 437，270，960.00 元，交付申请执行人中车公司抵偿欠款，上述房地产的所有权自裁定送达中车公司时起转移。
中车公司 2022 年 4 月收悉该裁定，并于 2022 年 7 月 7 日办理了房地产产权变更登记。
你单位以名下上述房地产作价抵偿债务（销售不动产）未确 认收入也未申报缴纳税费款。你单位主管税务机关高新区税务局第二税务所多次与你单位联系，你单位拒不配合税务机关工作，拒不申报。2022 年 7 月 13 日，第二税务所公告送达《责令限期改正通知书》（锦高税二所限改〔2022〕109 号），责令你单位于2022 年 7 月 22 日前携带相关资料至高新区税务局申报办理有关事项。高新区税务局采取必要征管手段后，你单位仍未按规定进行收入确认并申报。
2.相关证据
你单位上述违法事实，有以下证据证明：
证据 1：天津市高级人民法院《民事判决书》（2016）津民初 52 号，用以证明你单位与中车公司存在债务纠纷，法院判决你单位向中车公司履行还款义务的事实；
证据 2：天津市第三中级人民法院《执行裁定书》（2021）津 03 执恢 10 号，用以证明你单位因未全面履行向中车公司还款义务，法院裁定将你单位名下房地产交付中车公司抵偿欠款的事实；
证据 3：中车公司出具的《情况说明》，用以证明中车公司 2022 年 4 月收到天津市第三中级人民法院执行裁定书（2021）津 03 执恢 10 号，你单位名下房地产的所有权转移给中车公司；
证据 4：锦州市自然资源服务中心提供的中车公司《不动产登记申请书》、《不动产登记证书》、天津市第三人民法院《协助执行通知书》，用以证明不动产登记部门已协助法院执行裁定，将你单位名下房地产变更至中车公司名下的事实；
证据 5：高新区税务局提供的《责令限期改正通知书》等有关资料，用以证明已对你单位采取必要的征管手段，通知你单位履行纳税申报义务，你单位拒不履行的事实。
证据 6：高新区税务局提供的亿隆国际广场 1#-12#楼及地下工程《建设工程施工许可证》，用以证明亿隆国际广场工程项目由你单位开发建设，合同开工日期为 2011 年 12 月 9 日，属于房地产开发项目中的老项目。
（二）补缴税费款
1. 增值税
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条之规定，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞36 号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十条、第十一条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第四十五条之规定，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条、第九条之规定，你单位依天津市第三中级人民法院的裁定，以名下房地产（自行开发的房地产老项目）抵偿所欠中车公司债务，取得了经济利益（减少了债务），是销售不动产行为。你单位在 2022 年 4 月法院的执行裁定送达中车公司不动产权属变更时发生增值税纳税义务，并且可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
你单位名下房地产作价合计 458，221，736.00 元（其中公寓作价 20，950，776.00 元，商铺作价 437，270，960.00 元），计算应补缴 2022 年 4 月所属期增值税如下：
公寓 20，950，776.00÷（1+5%）×5%=997，656.00 元
商铺 437，270，960.00÷（1+5%）×5%=20，822，426.67 元
997，656.00+20，822，426.67=21，820，082.67 元。
2. 城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》第一条、第二条第一款之规定，以你单位上述少缴增值税税额为计征依据，计算你单位应补缴2022 年4 月所属期城市维护建设税21，820，082.67×7%=1，527，405.79 元。
3. 教育费附加
根据《征收教育费附加的暂行规定》第三条第一款和《国务院关于修改的决定》之规定，以你单位上述少缴增值税税额为计征依据，计算你单位应补缴 2022年 4 月所属期教育费附加 21，820，082.67×3%=654，602.48 元。
4. 地方教育附加
根据《关于开征地方教育费的通知》（辽财文字〔1999〕106号）第一条、第二条及《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》（财综函〔2003〕2 号）第二条第一款、《辽宁省人民政府关于调整地方教育附加征收标准有关问题的通知》（辽政发〔2011〕4 号）第一条的规定，以你单位上述少缴增值税税额为计征依据，计算你单位应补缴 2022 年 4 月所属期地方教育附加 21，820，082.67×2%=436，401.65 元。
5. 企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第五条、第六条、第八条之规定和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十六条、第二十五条之规定，你单位依法院裁定于 2022年 4 月将名下房地产作价 458，221，736.00 元抵偿所欠中车公司债务，应视同转让不动产，应确认转让收入额 458，221，736.00÷（1+5%）=436，401，653.33 元。
检查人员制作并向你单位送达了《调取账簿资料通知书》，拟调取你单位 2022 年度账簿凭证资料，你单位未按通知要求提供资料。因未能调取你单位账簿资料，抵债资产的账面价值无法依账簿资料确定。
检查人员查询金三系统发现，你单位 2021 年度企业所得税 年度纳税申报表附表——资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表，一、固定资产项目-账载金额-资产原值 476，377，803.71 元，累计折旧、摊销额 179，301，904.37 元；其中（一）房屋、建筑物-账载金额-资产原值 476，091，471.21 元，累计折旧、摊销额179，030，230.20 元；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等-账载金额-资产原值 38，832.5 元，累计折旧、摊销额36，548.63 元；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具账载金额-资产原值 247，500.00 元，累计折旧、摊销额 235，125.54 元。经计算，你单位（2021 年末，2022 年初）固定资产项目-账载金 额-账面价值为476，377，803.71-179，301，904.37=297，075，899.34 元，其中房屋、建筑物账面价值 476，091，471.21-179，030，230.20=297，061，241.01 元。
你单位 2022 年 6 月 30 日的资产负债表“存货”项目年初余额 168，536，911.89 元，期末余额 0 元；“固定资产”项目年初余额 297，075，899.34 元，期末余额 0 元；两项资产年初余额合计465，612，811.23 元，期末余额合计 0 元。
综合上述金三系统你单位企业所得税年度纳税申报表和资产负债表数据，认定你单位名下抵债房地产的账面价值为固定资产（房屋、建筑物）账面价值和存货账面价值合计 297，061，241.01+168，536，911.89=465，598，152.90 元，大于应确认的转让收入 436，401，653.33 元，以房抵债所得为436，401，653.33-465，598，152.90-1，527，405.79（城建税）-654，602.48（教育费附加）-436，401.65（地方教育附加）=-31，814，909.49 元
二、 处理决定及依据
（一）处理意见及依据
1. 增值税
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税”之规定和《财 政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞36 号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形 资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人”、第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不 动产”、第十一条“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利 益”、第三十四条“简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率”、第三十五条“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）”、第三十七条“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外”、第四十五条“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天”之规定以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年 4 月 30 日前的建筑工程项目”、第九条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款”之规定，你单位应补缴属期为 2022 年 4 月的增值税 21，820，082.67 元。
2. 城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》第一条“在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税”、第 二条第一款“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据”、第四条“城市维护建设税税率如下：
（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）纳税人所在 地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定”之规定，你单位应补缴属期为 2022 年 4 月的城市维护建设税 1，527，405.79 元。
3. 教育费附加
根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加”、第三条第一款“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为 3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳”之规定，你单位应补缴属期为 2022 年 4 月的教育费附加 654，602.48 元。
4. 地方教育附加
根据《关于开征地方教育费的通知》（辽财文字〔1999〕106号）第一条、第二条及《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》（财综函〔2003〕2 号）第二条第一款、《辽宁省人民政府关于调整地方教育附加征收标准有关问题的通知》（辽政发〔2011〕4 号）第一条的规定，你单位应补缴属期为 2022 年 4 月的地方教育附加 436，401.65 元。
（二）滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条“税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止”之规定，对你单位未按规定期限申报缴纳的税款 23，347，488.46 元（其中增值税21，820，082.67 元、城市维护建设税 1，527，405.79 元），从税款滞纳之日起至实际缴纳之日止按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
限你（单位）自收到本决定书之日起 15 日内到国家税务总局锦州高新技术产业开发区税务局将上述税款及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。
你（单位）若同我局（所）在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局辽宁省税务局申请行政复议。
税务机关（印章）二Ｏ二五年十月十六日
文章来源:https://liaoning.chinatax.gov.cn/art/2025/10/21/art_553_154960.html