我站在这家门店里面, 看见了什么呢。

你是推开了门就进去了, 那儿的长形日光灯管还在发着光线, 摆在架子上的东西上面全都落上了一层灰尘, 收银机旁边的地方贴了一张转让的告示, 这张告示上面只写了急转这两个字, 墨迹已经弄得到处都是变得很模糊了。

你要蹲下来去观察, 动作要像一个小孩子去观察蚂蚁洞一样, 要把周围的每一个角落都仔细查看一遍, 要注意看后厨的油烟机滤网上面那层油膜到底有多厚, 也要去检查马桶里面的水能不能顺畅流下去以及它下面的倾斜角度到底合不合适, 还要去听一听冰柜里的压缩机在开始工作的时候震动频率是多少, 这些都是不说话的细节信息, 这些沉默存在的细节真相, 会比卖东西的人直接告诉你的每个月赚多少钱更加真实和可靠。

不如反过来想一下, 如果一家店铺连墙上的霉斑都舍不得去清理, 那么老板所说的那种认真的交接工作, 究竟能有多少真实可信的成分。

设备与资产

固定资产包含冷藏柜, 还有烘焙设备以及排烟主机, 最后是POS终端。

所谓消耗性资产, 就是指那些放在仓库里面的原材料、还有包装材料, 以及没有卖出去的预制食品这些项目。

所谓的非实体项指的是会员数据所构成的数据库, 以及供应商与平台之间基于账期而建立起来的合作关系, 同时还包含外卖平台账号所拥有的权重状态。

经营方面的痕迹这个事, 那个事是需要卖方来配合着去调取的。

近三月水电燃气账单，对照季节峰值判断真实客流

平台给出的评分状况, 以及差评里面出现频率非常高的那些词语情况, 还有退款的比率。

同品类周边三百米内，近一年关店数量

二、关于签约的空间情况, 那是一纸合同所记录下来的内容, 以及那些未被写入的内容。

那张用来签署合同的桌子, 通常是被放置在门店后面的那间屋子里的。桌子上面摆着的, 无非就是一张折叠桌, 以及两杯已经彻底凉透了的茶水。卖家在这个时候会压低了嗓子头来说话。他会讲出来的内容是说, 要是你今天就要去把这个合同给签了的话, 他还可以再让你少五千块钱。

你翻阅到列表之中的第三条内容, 该条目的转让费用明确标注为包含全部设备以及库存商品, 然而所附带的清单仅仅列举出了五行信息, 分别是三台冰箱、十二组货架、一台烤箱、一部收银机以及四路监控系统。那么问题来了, 那一台已经使用了长达八年的排烟主机究竟在哪里? 那一批并未开封的小麦粉又究竟在何处?

必须逐项列明的条款

转让出去的标的它是有边界的, 这个边界的具体意思包含了面积是多少、共有多少层还有附属的车位以及外摆区域这些内容。

关于费用的相关节点, 我们需要去明确转让费到底是怎么归属的, 还有押金归谁所有, 以及历史欠费的切割日期具体是哪一天。

违约行为以及退出合同的定义, 需要明确解约所触发的具体条件, 确定违约金的上限是多少, 以及冷静期具体的天数。

针对竞业限制这一议题, 需要对其相关的地理半径、行业范围以及具体的期限进行明确的规定和描述。

极易被省略、务必补写的条款

原业主还没有把钱结清, 用来交物业管理费、税费以及员工的工资产。

对于招牌广告的位所进行的市政审批, 关于将其过户的责任归属。

遣散费与年假折算的承担方

转让后九十日内出现的经营事故追溯权

三、外部空间: 证照、租约、规划, 全都在店门外。

你走出门以后, 看到了街道的另一侧有玻璃贴上了关于新招商的广告, 那个背景是蓝色的, 上面的字是白色的, 于是你突然就意识到了这么一点, 也就是说一个门店从来都不是孤立的方盒子形状的东西, 它是被包含在租约、审批、以及城市规划这一张非常密集的网络里面的。

证照核查

你看看那个营业执照上面写的经营范围, 跟你打算要去经营的那些品类, 它们两个是不是完全一致的。

对于食品经营许可证, 或者是卫生许可这种证件, 我们是否可以将其持有人的名字进行变更。

关于消防验收备案有效期的问题, 需要搞清楚的是在进行二次装修的时候是否是需要重新去进行报批的这一个情况。

租约与产权

需要确定剩余租期的多长, 需要考虑年递增比例是如何变化的, 以及判断优先续租权是写入进去还是选择不写入进去。

必须获得产权人给出的书面形式的同意来进行转租或者转让, 而不能仅仅依据所谓的口头承诺。

看看是否存在没有办理抵押登记的情况, 司法查封的现象是否出现, 多个合同叠加在一起的事情是否在发生。

规划与政策

对于这个路段, 在接下来的这三年当中, 市政部门有着具体的施工安排, 这些安排主要涉及管线的改造任务以及道路的拓宽工作。

所在片区针对商业进行的调整方向包含了限制车辆通行以及限制发放车牌, 还有对具体经营业务类型所实施的控制与管理。

四、类比与反证：别把转让当作"换一把钥匙"

有投资者会把门店转让这件事, 等同于买下一把钥匙这种行为。如果这个推论成立的话, 那么任何一个位置的铺面, 不管是哪种品类, 都应该是等价于其他铺面的。然而这个情况显然不成立。转让的实质内容, 其实是经营权、租约剩余权益以及商誉沉淀这三者的叠加在一起。这完全不是物权让渡那么简单。

反证的逻辑是这样的, 假设只凭借着转让费和每月的租金这就能够把价值锁定住, 那么那些亏损着钱的门面和那些盈利状态良好的门面, 它们价格上的溢价部分就应该逐渐趋向于同一个水平, 但是在现实生活中并不是这样子的情况发生的, 你看同是在一条街道上有两家卖茶饮的店铺, 这家的每月流水数据是八万元人民币, 而那家每月的流水只有三万元人民币, 这当中的转让费差距可是能够达到四倍甚至说是五倍的。

那么, 对于一切以"低价急转"来作为宣传点子的挂牌商品, 你应该提出疑问的地方, 并不在于那个价格本身的数字是多少, 而更应该是: 这一个情况, 到底是因为有人刻意把价格给压低了从而造成的一种表象, 还是说这件东西的价值从最开始就存在着被严重低估的情况呢?

五、重新推门

你再一次站在这家店铺的外面。灰还没有消失, 灯还开着亮着。转让告示上头那个叫做急转的两个字, 被雨和雾给弄得颜色浅了变得不清晰了。

转让这件事, 它并不是最终的那个结局事情。它是一个什么样的过程? 是这个门被推开了。然后又被另外一只手给关上了。门里面的人, 是带着非常疲惫的状态走出去的。门外面的人, 是揣着非常忐忑不安的心情走进来的。

你自己所应该去做到的那件事情是什么? 你该做的, 就是在于在那个推门动作发生之前的那一段时刻里面。你要把那个门框之上存在的每一道那个漆画的痕迹、每一条裂缝。你都安安静静地把它看清楚了。

把情况看清楚之后, 心里也就不会再感到慌张了。