车库、车位
是小区业主居住生活的辅助设施
若因小区更换物业公司
导致车位不能正常使用
责任谁来担
案情回顾
某地产公司与阿强签订《地下停车位合同》，约定该公司将其开发的地下机械车位第二层使用权一次性转让给阿强。后阿强与甲物业公司签订《车位物业管理协议》。
两份协议签订后，阿强向某公司缴纳车位费120000元并开始使用车位，同时阿强向甲物业公司交纳车位管理费。
2018年9月，乙物业公司接手甲物业公司的业务，进行物业管理服务。完成物业交接后，乙物业公司基于该小区的机械车位常年没有保养及第一层车位停有大量超限车辆的情况，便关停机械车位，致阿强无法使用自己的车位。
直至2022年，乙物业公司才组织完成机械车位的维修及年检工作。
2022年8月，阿强恢复使用自己的车位并开始交纳停车服务费。
现阿强要求乙物业公司支付自2018年10月起至2022年7月的机械车位经济损失。乙物业公司却认为该小区机械车位无法使用并非其原因，且阿强未交齐2022年8月之前的停车服务费，双方各执一词，遂阿强将乙物业公司诉至津南法院。
法院审理
法院经审理认为，依据本案涉及的协议及合同，甲物业公司与乙物业公司对案涉小区地下机械车位均具有维护、保养义务；阿强享有案涉车位的使用权，乙物业公司应保障阿强的正常使用。
经查明，自乙物业公司接手地下机械车位后直至2022年8月，阿强均无法正常使用案涉车位，且乙物业公司未采取在小区内安排临时停车位置等补救措施，致使阿强只能在小区外路边停车，属于违约行为，应对阿强无法使用车位的实际损失进行赔偿。
同时，乙物业公司的违约责任不因阿强是否正常缴纳车位服务费而免除，亦不因其自身有无过错而转移。基于合同的相对性，阿强有权向乙物业公司主张违约赔偿，如乙物业公司认为系第三方过错导致有权向第三方追偿。
就损失金额而言，因阿强未能提供实际租赁周边收费车位的凭证，且案涉小区周边存在较为充足的免费停车区域，故对于阿强主张按照周边停车位收费标准计算损失金额的意见不予采纳。
鉴于阿强与甲物业公司未约定车位转让属于买卖，亦未约定使用时长，故法院酌情参照120000元车位费，以“月均摊销金额”损失计算赔偿金额，即每月153.65元（摊销月数为约定车位启用时间2008年3月31日至土地使用权到期时间2073年4月30日共781个月）。
法院最终判决，2018年9月21日（乙物业公司接手时间）至2022年8月（阿强车位恢复使用时间），共计46个月，乙物业公司需赔偿阿强上述期间的损失金额7067.9元。判决作出后，双方均未提出上诉。
法官提醒
原物业公司是否存在过错均不影响业主向现物业公司主张违约赔偿。物业服务企业必须严格履行合同约定，尽到专业的保养职责；业主亦需提高权利意识，充分固定证据，以便在协商不成时，通过法律途径有效维权。