把公司的土地转让给个人，这是一项涉及到法律、税务以及不动产登记的，复杂的交易行为。有好多人错误地认为，只要双方谈好了价格，签订个合同就可以了。但实际上，出于规范土地二级市场的目的，国家针对土地使用权转让，设置了严谨的前置条件和审批程序。一旦在某个环节出现差错，较轻的情况是过户陷入困境，严重的话则会引发税务方面的纠纷，甚至导致合同无效。接下来的文章，会从转让之前的合法性审查开始，一直到最终领取证件，为您全面地梳理每一个步骤的操作要点。
转让前必须满足哪些法律条件
国有土地使用权系以出让方式获取的那种，于转让之际，必定得满足《城市房地产管理法》第三十九条所规定的两个关键条件，其一为，已然依照出让合同之约定，将全部土地使用权出让金予以支付，且获取了土地使用权证书；其二为，依据出让合同之约定展开投资开发，房屋建设工程务必达成开发投资总额的百分之二十五以上，成片开发土地的话，则要形成工业用地或者其他建设用地的条件。这两个条件当中，缺少任何一个都不行，要是公司拿到土地之后，始终未曾有过实质性的开发，那就暂时没办法直接进行转让。那些属于划拨性质的土地，其在进行转让这个行为之前，必然是要先向拥有批准此类权力的相应各地人民政府去汇报并申请审批的，而且还得依照规定去补交土地出让所需的资金。
公司和个人双方到底要交哪些税费
涉及土地转让的税费种类繁杂，金额数目庞大，此乃整笔交易里极易引发争议之处。转让方公司所需缴付的税费涵盖，增值税及附加，其中包含城建税、教育费附加等，还有土地增值税、企业所得税以及印花税。当中增值税一般纳税人能够选用简易计税，按照差额 5%予以缴纳，也能够选用一般计税，依照 9%进行缴纳；土地增值税施行四级超率累进税率，增值额越大，税率便越高，最高能够达到 60%。受让方个人则要缴纳契税，一般是 3%到 5%，以及印花税。另行专门特别提示，契税是要由买方，于签订合同之后的10日之内，朝着土地所在地那税务机关去申报缴纳的啊。
过户需要准备哪些具体材料
进行不动产转移登记办理之际，要准备一整套完备的申请材料。其中必备材料有，不动产登记申请书，此需在登记窗口打印后双方于现场签字；双方身份证明，要是公司则提供营业执照，若是个人则提供身份证；不动产权属证书原件；土地使用权转让合同。倘若土地属于划拨性质，还得提交有批准权机关的批准文件以及补缴土地出让价款的凭证。要是土地上存在附着建筑物，还需一并提供房屋权属证明。在此建议诸位，于递呈材料之前，先行去向当地不动产实施登记的中心去确认清单，不同区域的特定要求或许也只会略有那么一些差异的。
工业用地和商业用地转让有什么特殊要求
各类不同的土地，当其转让给个人这件事发生的时候，很有可能面临差异性的种种限制。工业用地进行转让之际，一定要依照被批准的用途去使用，绝对不可以擅自对土地用途予以改变，行政办公以及生活服务设施用地是不可以单独进行分割转让的。要是工业用地需要转变成为住宅或者商业用途，那就必须要先朝着规划部门去申请变更审批，不然的话过户会被直接给驳回掉。商业用地呢，虽说能够转让，然而实际上是土地使用权的一种转移，并非所有权进行买卖，受让之后得遵循原先出让合同所约定的使用年限以及用途限制。此外，某些地方针对产业用地的转让对象，存在资格方面的限制，需要预先去核实当地的政策。
哪些常见问题可能导致过户失败
实际进行操作之时，存在着几种情形极易致使过户遭遇阻碍。其一，土地或者厂房存有抵押或者查封状况，必须要先解除权利方面的限制方可办理转移登记。其二，公司转让土地是需要经过股东会作出决议的，要是公司拥有多个股东，那就必须获取三分之二以上股东的同意。其三，税费承担方面的约定并不明晰，在现实当中许多纠纷皆是源于合同里对于增值税、土地增值税等大额税费究竟由谁来承担没有写清晰，以致交易陷入到僵局之中。建议在签订转让合同以前，双方针对税费分配作出明确的书面约定，以此避免后期出现扯皮现象。
从签约到领证的完整办理流程
整个办理流程大体上被划分成四个阶段，其一阶段是签订转让合同，清晰确定成交价格、付款方式以及税费承担方，与此同时，在公司内部经由股东会决议，其二阶段是完税，双方各自前往税务部门缴纳自身应当承担的税费，进而获取完税凭证，其三阶段是申请不动产转移登记，带着全部材料到不动产登记中心窗口去办理，登记费住宅是80元每件，非住宅则是550元每件。第四阶段为领取新证这个环节，要依照回执上所规定的时间，携带身份证前往窗口领取崭新的不动产权证书，一直到这个时候，土地才算是正式过户到个人的名下了句号。
鉴于以上就流程进行的详情明晰梳理被查看，那么在公司土地向个人进行转让这一进程当中，您认为最难展开处理工作或者最易于出现问题状况的那个环节究竟是哪一个呢，从而欢迎您于评论指定区域分享本身所具备的看法，或者分享实际经历的相关经验。