城市住宅小区（neighbourhood）、居民小区一般简称做小区，是指以住宅为主并配套有相应公用设施及非住宅房屋的居住区、花园住宅、住宅组团。在命名上，住宅区、楼宇的名称一般由专名和通名两部分组成，其中“小区”是常见的通名之一，指达不到广场、城、花园、花苑、山庄、别墅等命名条件的住宅区。
名称衍变播报
住宅区、楼宇的名称一般由专名和通名两部分组成，专名反映地名的个体属性，通名反映地名的类别属性，例如“望海小区”中“望海”为专名，“小区”为通名 。
“里”作为地名通名，历史上多指街巷，如北京的胡同名。近代以来，尤其改革开放后，“里”越来越多地指代居民小区，如北京的和平里、安贞里、知春里等新建小区的名称 。
“新村”作为小区名称常与特定时期的住房建设相关联，如单位宿舍、解困房、华侨安置等。福州为安置援榕工人建设了上海新村，其后又建设了王庄新村、三叉街新村、宁化新村等 。
历史沿革播报
20世纪50-60年代，中国开始出现按规划建设、配套福利设施的大型住宅区，如北京的百万庄、和平里住宅区。20世纪80-90年代，住房需求迎来爆发式增长，进入新村或小区建设的“黄金时代”，福州启动了多个大型解困房项目，如王庄新村，并出现了北京方庄这样的现代化小区 。
21世纪以来，住宅设计标准持续提升，在综合考虑人的多项生活需要的前提下提出“以人为本”的思想，营造高标准、多层次的居住空间。“绿色住宅”、“生态住宅”的理念深入人心 。自2015年3月1日起，北京新建、改建的4层及以上住宅楼都必须进行适老性设计 。
同时，老旧小区改造成为重要议题，针对预制板结构的安全隐患、配套设施落后等问题，全国多地开展大规模改造工程。例如，福州苍霞棚屋区于2000年启动改造，400天后建成苍霞新城，获评中国人居环境范例奖 ；南京雨花新村在2015年制定了整体出新计划，通过安全提升、设施完善等策略进行整治 ；济南燕子山小区于2020年初被列为改造试点片区，通过重新规划院落、增设停车位等措施提升环境 。
小区的形成过程受政府规划、经济发展、社会需求（如人口结构、生活习惯）、开发商理念等多方面因素影响 。
规划与建设播报
小区的规划与建设理念、标准、模式及配套设施等随时代发展而不断演进。小区规划理念经历了从满足基本居住需求，到注重综合开发、配套设施齐全，再到强调“绿色住宅”、“生态住宅”、“以人为本”的高标准居住空间的演变过程 。例如，20世纪80年代建设的雨花小区是“综合开发”的产物，小区内设有百货、菜场、学校等36个配套项目 。进入新世纪后，开发商在规划中更加注重绿化、景观等元素，提出“以人为本”的思想，营造高标准、多层次的居住空间 。
小区的建筑设计标准不断提升，具体体现在住宅层高、面积、功能分区、节能及适老性设计等方面。例如，北京住宅设计曾提倡“三大一小一多”（大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室、多壁柜）方案。节能标准方面，北京2012年将居住建筑节能率从65%提高到75%。适老性设计方面，北京自2015年起要求新建、改建的4层及以上住宅楼设置电梯、紧急呼叫装置等 。
配套设施的规划是小区建设的重要组成部分。早期小区即注重配置学校、商店等福利设施 。现代小区规划更加强调生活便利性，鼓励结合小区出入口、住宅底层等空间增配物业服务、快递收寄、体育健身、会客交流等邻里共享功能，且部分配套公共服务设施不计入容积率，以提升小区宜居度 。例如，2020年开业的雨花邻里荟生活中心，集购物、餐饮、社区服务于一体，实现了居民“足不出小区”的一站式生活需求 。
小区的建设模式多样，主要包括政府主导的福利房、单位宿舍，以及市场化的商品化住宅。例如，上世纪50-80年代，为安置援建工人或解决市民住房刚需，各地建设了如上海新村、王庄新村等大型新村（小区）。此外，旧城改造、棚户区改造、老旧小区改造等城市更新模式，也成为小区建设与升级的重要途径，旨在改善居住条件、完善配套设施、提升环境品质 。
特点介绍播报
小区是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，同时是配有成套的生活服务设施，如商业网点、学校、幼儿园等。
根据建设年代、产权性质与功能定位，中国的小区主要可分为：单位宿舍区、解困房/经济适用房小区、华侨新村（别墅群）、老旧小区以及经过改造后的新型社区等。
小区的特点包括住宅形式的多样性，例如福州华侨新村是新中国成立后建设的别墅群 ，住宅设计标准也从早期的单元式、外廊式等发展到提倡大客厅、小卧室，并融入了“绿色住宅”、“生态住宅”等理念 。规划的统一性体现在小区整体布局上，如南京雨花小区以一条“S”型主干道将小区分为五个自然村，住宅布局采用点状和条状建筑相结合的手法 ，北京住宅区规划也从“周边式”布局演变为现代化小区 。小区功能的多样性表现为配套设施从早期的百货、菜场、粮店、中小学、幼儿园等基本服务 ，扩展到改造后增加的停车位、健身器材、充电车棚、公共活动空间等 ，并鼓励增配快递收寄、体育健身、会客交流等邻里共享功能 。房屋产权的多元性源于单位分配、解困房、商品化、华侨购置等不同背景，导致了小区内业主构成的复杂性 。治理与社会的现代性则体现在治理主体多元化，存在业主委员会、物业服务企业、居民委员会、社区党组织等多种治理主体 ；物业管理模式主要包括包干制、酬金制、信托制等 ；治理方式上，通过党建引领下的协调运行机制、数字化平台应用实现财务透明与高效沟通、居民广泛参与的共治机制等方式进行创新 ；地方政府也出台规定加强住宅小区治理，明确各方权责 。
治理与管理播报
住宅小区治理建立和完善中国共产党统一领导、各级政府依法履责、各类组织积极协同、人民群众广泛参与，自治、法治、德治相结合的治理体系。部分地区建立党建引领下的居民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制 。
在治理实践中，部分地区通过数字赋能提升治理效能，例如使用“深i小区”小程序实现财务透明。有小区组建400人志愿者队伍，并改造架空层为多功能活动空间与业主议事厅 。一些社区通过改造闲置角落建立如“银杏小屋”等议事协商与健康驿站 。
物业管理存在包干制、酬金制、信托制等模式。包干制模式下，业主支付固定物业费，物业公司自负盈亏。酬金制模式下，物业费按实际支出结算，账目公开，结余归全体业主，物业公司按约定比例收取酬金 。例如佛山市龙湾华府小区通过实行酬金制，降低了物业费并提升了服务质量 。信托制模式下，物业公司作为受托人管理小区物业费和公共收益，按约定获取酬金，余额归全体业主 。
自2025年10月1日起，部分城市将涉住宅小区的行政执法权收归区级城管执法部门统一行使，包括对挪用住房专项维修资金、对建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的处罚等事项 。
部分规定要求镇街建立住宅小区安全隐患排查机制，定期排查老旧房屋、楼道堆物、高空坠物、违规装修、违规群租、非法存储销售瓶装液化石油气等安全隐患 。
配套设施播报
小区配套设施包括商业网点、学校（幼儿园）、社区卫生服务站、菜市场、公厕、垃圾房、配电房等，以满足居民日常生活需求 。
一刻钟便民生活圈是以社区居民为服务对象，在步行15分钟范围内建设满足日常消费和品质消费的商业业态 。
完善的配套设施直接影响居民生活质量、居住便利性和房产价值 。
政府鼓励并规范配套设施建设，部分设施不计入容积率以鼓励建设 。
居住环境播报
居住环境是衡量小区居住品质的核心要素，包括影响居民生活的物理环境与社会环境 。评估小区的居住环境需综合考虑多方面因素 。
评估住宅小区的居住环境，需关注自然环境（如绿化、空气质量、噪音水平）、交通便利性、社区设施（如学校、医院、购物中心）、安全与治安以及物业管理水平等关键因素 。这些因素共同决定了居民的生活质量、身心健康和居住满意度 。
底商经营活动（如超市、台球厅）产生的噪声是常见的居住环境问题。此类噪声通过建筑结构传播至室内，影响居民休息，但相关检测标准和治理责任在实践中存在模糊地带。例如，针对超市叉车运货、剁肉及台球撞击等非固定设备噪声，现行标准（如《社会生活环境噪声排放标准》）适用性存在争议，导致居民投诉与监管部门执法面临依据不足的困境 。
通过老旧小区改造等综合整治项目，可有效提升小区环境品质 。改造内容通常包括建筑立面翻新、道路修整、停车位规划、绿化补植及活动空间优化等 。例如，济南燕子山小区通过改造增加了停车位与公共活动空间（“银杏小屋”） ；上海共和十村通过“微创手术”将闲置角落改造为“共享客厅” ；济南趵突泉街道在改造中新增了健身广场、社区小公园等设施 。
选择小区位置是影响长期居住体验的关键。应综合评估交通便利性、教育资源、医疗设施、商业配套、环境质量（如避免临街以减少噪音干扰）、安全因素以及社区氛围等多重因素 。这些要素不仅关乎日常生活的便捷与舒适，也影响着房产的保值与增值潜力 。
现状与挑战播报
建于上世纪末至本世纪初的大量小区因建筑老化、配套设施不足、公共空间不足等问题，面临改造压力 。部分老旧小区存在道路窄、停车难、建筑立面陈旧、历史违建较多等问题，给居民生活带来不便 。对售后老公房进行综合整治时，除常规项目外，还可能增加铺设沥青路面、增设停车位、提高绿化标准等可选内容 。
小区治理中存在服务质量与收费争议、公共收益不透明等问题 。部分小区曾陷入治理主体离心离德、服务供给不够贴心、居民参与热情低迷的困局 。“包干制”物业管理模式可能因信息不透明导致业主与物业公司矛盾频发 。而“酬金制”模式通过将物业费和公共收益纳入业主公共账户、按约定比例支付酬金，并借助数字化平台实现财务透明，有助于破解信息不对称难题 。
部分小区存在底商经营活动产生的噪声扰民问题，如生鲜卖场的剁肉声、叉车运货声等 。住宅小区内的安全隐患包括高空坠物、违规装修、电动自行车违规充电等 。部分临街小区也可能受到交通噪声的影响 。
小区发展呈现出向绿色、智慧、适老、共享社区转型的趋势 。适老化改造包括设置电梯、紧急呼叫装置、安装扶手等硬件设施 。“一刻钟便民生活圈”建设旨在满足居民步行15分钟范围内的日常生活基本消费和品质消费需求 。通过党建引领、数字赋能（如使用“深i小区”小程序）以及“微更新”手段，有助于提升治理水平和居住品质 。