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对于已收取住宅物业服务费的情况, 应免除小区业主停车费用, 具体是一户一车位免费, 若超出一户一车位, 对于第二个车位要适当收取费用。
在住宅小区里, 机动车停放服务的价格, 是实行市场调节价的, 它是由经营者自己来进行自主制定的。
不能把小区临时停车收费标准设定为以商业为目标, 物业乃是小区的服务者, 住宅物业正常进行收取, 利用小区内停车位仅仅应当收取基本的费用, 也就是5元/天。
住宅小区机动车停放服务价格实行市场调节价，由经营者自主制定。
提供某小区现状情况，希望现场查实并定价。
不属于议价规则调整范围
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删除或严格限制第五条“合同视为议价”条款
方案一（此为推荐方案）, 要把第五条的全部内容予以删除。为何要这样做呢? 缘由在于, 在《征求意见稿》里, 第六条已然对完整的议价程序作出了规定。如此一来, 第五条的存在, 本质上就是对第六条程序性的一种架空行为。只有将第五条删除, 才能够保证, 所有停车收费标准的制定以及调整, 都必定要经过第六条所规定的议价程序。
如下这般, 方案二（折中）呈现: 要是保留第五条, 那至关重要的是, 务必增添严格至极的限制条件。对此, 给到这样的建议来进行修改: 当建设单位与房屋买受人借助房屋销售合同, 又或建设单位、物业服务单位与业主通过前期物业服务合同, 针对第四条第一、二款所规定的车位、车库停车费标准予以约定时, 这便被视作已然依法完成议价。然而, 需格外注意的是, 该约定价格绝对不可以超出届时正有效的政府指导价范围；一旦超出政府指导价的部分, 那就必须经由第六条规定的议价程序表决通过之后, 才能够生效。合同当中约定的停车费对应标准, 其有效期是不可以超过三年的, 等到期满之后, 必须要重新依照第六条规定去进行议价。
住宅小区机动车停放服务价格实行市场调节价，由经营者自主制定。
强化公示的可及性和有效性
建议把第六条第一项改一下, 改成: 启动议价程序之后, 经营者需要在15日内, 于物业管理区域出入口、各楼栋单元大堂、小区主要公告栏等至少三处显著位置, 主动公示拟定价（提价）通告、车位产权文件或人防车位投资者证明、车位数量、车位位置、配比率等基本情况, 以及定价（提价）方案。与此同时, 经营者应当把公示内容的电子版发送至各楼栋业主微信群, 并且在公示期间至少发布三次提醒通知。上述材料进行公示的时间, 不少于30日, 作为经营者, 要对材料的真实性负责。要是业主对公示内容存在异议, 那么可以向经营者提出, 面对业主提出的异议, 经营者应当及时给予答复。
部分采纳
对第六条“物业管理区域的显著位置”进行列举
明确“征求意见”不等于“业主同意”
给出这样的提议, 即在第六条里面增添一款内容, 要清晰地辨别区分“征求意见”以及“业主表決”:
协商的前置程序是公示以及征求意见, 经营者要充分去听取业主的意见, 并且如实进行记录, 而且要针对业主提出的异议, 逐条给出书面回应。要是业主没有在规定的期限内提出异议, 那可不能就视为同意定价提价方案。定价提价方案必须经过第六条第（三）项规定的表决程序通过了之后, 才能够生效。
《中山市停车场条例》第二十七条, 讲的是对建设单位, 以及停车场经营者, 去制定、提高住宅建筑区划内的人防工程停放服务收费标准的程序性要求, 同时也是对尚未出售的车位、车库的机动车停放服务收费标准的程序性要求。
延长协商期限，增设调解机制
提议把第六条第二款变更成: “前面那一项公示期结束之后, 要是有业主针对定价（提价）方案提出不同意见, 经营者应当展开议价协商流程, 跟业主就定价（提价）方案进行考量, 协商的期限是90日。已经组建业主委员会的住宅小区, 业主委员会依据业主大会的授权、代表业主去参与协商。还没有组建业主委员会的住宅小区, 由专有部分面积占比超过三分之二的业主而且人数占比超三分之二的业主推选5至11名单数的业主代表去参与协商。”。由经营者与业主共同委托, 让第三方机构去对定价（提价）方案展开评估, 评估所需费用归属经营者去承担, 其费用不可经由物业服务费以及小区公共收益此类途径得到解决, 评估得出的结果被用作双方进行协商时的参考依据。
如果在协商期满之后, 双方依旧没能达成一致, 那么就需要由住宅小区所在地方的镇街住房和城乡建设主管部门来组织双方进行一番调解。并且只有当调解出现不成的状况时, 请一定牢记, 才具备可进入执行表决程序的相关条件。 ”。
已设定合理议价协商期限。
明确“弄虚作假”的法律后果
建议把第十三条修改成: “经营者存在违反停车服务规范的行为, 还有未依照本规则要求如实公示相关信息，或者在议价过程里弄虚作假的行为, 由市场监管部门责令其改正, 并且处以五万元以上五十万元以下的罚款；要是对业主造成了损失, 应当依法承担赔偿责任。相关行为同时会被纳入经营者的信用记录, 由住房城乡建设、市场监管、发展改革等有关部门各自按照职责依法进行处理。”。
不属于议价规则调整范围
增加业主主动发起议价的条款
先提出一个建议, 这个建议是要在第六条里面增加一款内容, 这一款内容作为第一项, 它是这样表述的: “经过特定条件的业主书面提议之后, 经营者要有相应行动, 所谓特定条件就是专有部分面积占比达到百分之二十以上的业主, 并且人数占比也达到百分之二十以上的业主进行书面提议, 在这种情况下, 经营者应当在收到书面提议之日起三十日内启动议价程序。当经营者逾期不启动这个程序的时候, 业主可以采取进一步措施, 业主需要向所在地镇街住房和城乡建设主管部门申请, 申请责令经营者限期启动。 ”。
《中山市停车场条例》第二十七条是对建设单位、停车场经营者制定、提高住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的机动车停放服务收费标准的程序性要求。
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明确人防车位收益的归属
建议一: 于第六条第一项里增添“平时使用证”的公示要求。启动议价程序之后, 经营者理应在15日内, 于物业管理区域的显著位置主动公示拟定价（提价）通告, 以及《人民防空工程平时使用证》或者人防工程竣工验收备案文书, 还有车位产权文件或者人防车位投资者证明, 车位数量, 车位位置, 配比率等基本情况与定价（提价）方案。包含拟制定或调整的停车收费标准, 计费方式, 制定依据, 成本情况, 可以分为定价和即将改变以前价格的方案, 有效期, 及有效期满后的调价格式的相关内容, 都处于公示阶段, 公示时间是不少于30day, 需要对真实性负责, 在公示期间未取得《人民防空工程的平时使用证》的人防工程, 是不可以进行停车收费的, 经营者需要及时答复业主对关于公示内容的异议。
建议二: 增添关于人防车位收益归属的条款于此。于第二条名词解释之后增添一项, 内容为: “借助人防工程来设置停车位的这种情形下, 其收取费用所获收益呢, 在扣除合乎情理的管理成本之后, 它是归全体业主共同拥有的。而具体的分配方案是要由业主大会去决定的。”。
建议三: 对收费公示牌的联系方式予以规范。《征求意见稿》第八条给出规定, “在履行完议价程序后, 经营者若要执行新订立的住宅小区停车费收费标准, 理应按照有关规定进行明码标价、依照标准开展收费工作。”因此建议在第八条当中增添一款:
停车收费公示牌, 要同时公示经营者联系电话, 还要公示主管部门监督电话, 且要明确各号码的受理范围。不能仅仅把“12345”当作唯一的监督电话。
不属于议价规则调整范围
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对于有产权的车位
这一条建议要予以保留, 与此同时, 对于公示的内容, 哪些属于必须的, 得明确清楚。绝不能让开发商自行挑选自己所中意的进行公示。另外, 收费公示牌上面的电话, 不要统一设置成12345, 当出现问题拨打过去时, 情况这里不清楚那里也不清楚, 完全起不到任何监管的作用。
对于议价程序启动公示内容, 已经作出了规定。收费公示监督电话, 并不在议价规则调整范围之内。
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缺失业主主动议价发起权限，议价机制单向失衡
在第六条议价程序里增添双向议价启动条款, 清晰表明经营者与业主双方都拥有议价发起权。作出补充规定: 小区业主大会、业主委员会, 或者占小区业主总人数 20%以上并且对应专有部分面积达标的业主, 能够书面向经营者发起议价申请, 申请降低停车费、优化计费模式、取消各类不合理附加收费。同时明确指出, 业主发起议价后, 经营者必须在 15 日内启动公示、协商全套流程。不得拒收、不得拖延、不得拒绝, 逾期拒不配合的, 由市场监管部门依法进行查处。
《中山市停车场条例》第二十七条是对建设单位、停车场经营者制定、提高住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的机动车停放服务收费标准的程序性要求。
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涨价公示内容不完善，信息不对称问题未彻底解决
第六条公示材料清单予以完善, 强制经营者在议价公示阶段同步公示四类核心材料, 其一为近2年停车场完整运营成本明细以及原始凭证备查资料, 其二却是辖区内3个以上同档次小区同类车位收费价格对比表, 其三还是本次调价涨幅测算依据、涨价后收益使用规划, 其四乃所有收费项目明细, 要以明确区分车位租金、附加管理费等费用, 从而杜绝模糊打包收费。并且新增规定, 倘若经营者公示虚假信息、拒绝提供成本明细, 直接将其纳入信用惩戒, 市场监管部门能够上门核查账目。
关于《公平竞争审查条例实施办法》当中的第二十一条第（三）项所作出的规定, 其明确指出, 一旦有关内容涉及到生产经营敏感信息, 那么就绝对不可以强制要求经营者公开披露。
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协商僵局处置规则不合理，经营者可单方强制涨价
将协商僵局处置机制予以优化, 对经营者单方调价权限进行层层约束: 其一, 在 60 日协商没有结果之后, 必定要由属地住建部门、街道以及社区这三方介入, 去开展不少于 30 日的第三方调解, 留存完整的调解记录, 绝对不可以直接跳到表决环节；其二, 在调解之后方案表决没有通过的情况下, 经营者不可以擅自提高价格, 理应维持原来的收费标准最少 12 个月, 等期限满了以后才能够再次发起议价；其三, 增添涨价约束, 明确单次停车费的涨幅不可以超过 15%, 人防车位租金不能高于小区自有产权车位租金的 80%, 禁止设置没有上限的自动涨租条款。
符合市场调节价规定的经营者自主制定相关内容下可自主施行, 符合相关程序性要求的建设单位还需按要求执行包含《中山市停车场条例》中的第二十七条要求, 此条是针对提高或制定住宅建筑区划内尚未出售的车位、车库或者人防工程机动车停放服务收费标准而提出的。住宅小区机动车停放服务价格是实行市场调节价的。
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无业委会小区业主代表推选门槛过高，弱势群体议价权悬空
超大幅降低业主代表推选的门槛, 清晰表明尚未成立业委会的小区, 只要有10%以上业主一同联名申请, 就能够开启代表推选的流程, 经过参与表决的业主双过半同意, 进而确定5至11名业主代表。与此同时增添一种兜底机制, 对于没有业委会并且没办法顺利推选业主代表的小区, 由社区居委会、街道住建办代理履行职责, 全过程参与议价协商、组织业主表决, 以此保障全体业主的议价权利不会悬空。
部分采纳
对于还没有组建业主委员会的住宅小区, 要是在相关限期范围之内, 没能推选出来业主代表去参与协商议价, 那么就由社区来组织那些自愿参与协商的业主代表, 展开与议价协商有关的规定。
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表决规则存在漏洞，开发商可操纵表决结果
新增表决权重隔离方面的条款, 此条款明确规定, 在停车费进行调价时的表决过程中, 建设单位以及停车场经营者名下, 那些尚未售出的车位, 还有尚未售出的房屋所对应的专有面积, 以及相应可参与投票的人数, 全都不被计入表决基数, 仅仅去统计小区里面自住业主, 也就是那些已经购买房产的业主的投票数据, 并且将以自住业主参与表决后达到双过半同意, 作为调价方案能够生效的唯一标准, 以此来彻底摆脱开发商操纵表决这种混乱的现象。
《中山市停车场条例》第二十七条是对建设单位、停车场经营者制定、提高住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的机动车停放服务收费标准的程序性要求。
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人防车位专项监管缺失，违规乱象缺乏约束
新增这样的人防车位专属管理条款, 其一, 严格限制租赁期限, 人防车位单次租赁的合同期限不能超过3年, 还禁止以使用权转让、长期租赁等名义来变相售卖人防车位；其二, 规范收益的使用, 人防车位年度收益在扣除合理的运维成本后, 结余的部分要全额纳入小区公共收益, 还要定期公示收支台账, 专项用于车库的消防、人防设施维护以及小区公共改造；其三, 保障刚需权益, 人防车位必须优先给业主提供月租、临时停车服务, 禁止强制业主高价长租。
不属于议价规则调整范围
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缺乏普惠刚需保障机制，停车贵问题未有效缓解
要求明确, 议价方案得有普惠收费机制配套: 其一, 执行阶梯停车收费, 每户业主的首辆车按基础普惠价收取, 第二、三辆车合理阶梯式加价, 以此实现兼顾公共资源公平分配的目的；其二, 针对小区里低保、特困家庭业主, 设定停车费减免这一政策；其三, 还要强制保留一定比例低价临时停车额度, 以此杜绝全部车位都转为高价长租车位, 并杜绝借这种方式强行变相胁迫业主高价承租车位的行为。
不属于议价规则调整范围
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违规惩戒力度不足，违法成本过低
对违规处罚以及信用惩戒机制予以细化: 首先, 明确若经营者未履行议价程序就擅自涨价, 或者公示虚假资料, 又或者强制捆绑长租, 那么由市场监管部门责令其立刻恢复原收费标准, 并且要并处10万到50万元的罚款。其次, 把屡次违规且拒不整改的经营者纳入行业失信名单, 联动住建、发改部门对其项目备案、竣工验收等相关业务进行限制。最后, 增设纠纷处置临时管控措施, 在业主投诉违规调价期间, 主管部门能够下发暂停调价通知, 禁止经营者执行新收费标准, 直到纠纷被妥善解决。
不属于议价规则调整范围
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纠纷解决机制实操性不足，业主维权成本高
健全兜底维权机制, 其一, 要是经营者拒绝承担第三方评估费用, 那么由属地住建部门开启政府购买服务, 免费为业主开具官方成本评估报告, 将其用作协商、调解以及司法维权的法定凭证；其二, 于社区增添专属停车收费纠纷调解员, 简化调解的流程, 缩短处置的周期, 减少业主维权所需的时间与经济成本。
不属于议价规则调整范围
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其他补充完善建议
1. 明晰收费标准有效期, 每回议价所确定的停车收费标准有效期不可少于2年, 于有效期之内禁止经营者再度发起涨价议价, 以此杜绝频繁调价对民众造成困扰的问题。
2. 使之拓宽公示渠道, 除小区线下公告栏之外, 强制要求经营者借助业主社群, 通过社区政务平台, 利用物业官方渠道同步公示全部议价资料, 以此保障不在场业主的知情权, 保障老年业主的知情权。
3. 若是单次停车费涨幅超过了百分之二十或者月租进行上调且上涨额度高于一百元以上的这般情况, 那就必须去组织业主莅临现场参与听证会, 并且要由街道以及社区展开全程的监督与记录, 进而充分地去听取业主们所表达出来的意见。
4. 设置整改适应阶段: 在规则施行以前, 那些没完成全部议价过程就已私自提高价格的经营者, 全都要再次执行法定的议价步骤, 违规多收的费用能够抵减后续的停车费用或者退还给相关方。
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对第六条“物业管理区域的显著位置”进行列举
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